มีหลายคนที่ซื้อบ้านแล้วมี Mortgage
หรือ Loan มากกว่าหนึ่งอัน
โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อตอนที่ตลาดบ้านบูมมากๆเมื่อประมาณ ประมาณปี 2002-2006
โดยแหล่งผู้ให้กู้เงินหรือสถาบันการเงินต่างปล่อยเงินกู้กันอย่างเอิกเกริกโดยไม่กลัวว่า
ใครจะทิ้งบ้าน ถึงขนาดว่าให้กู้กัน 100 เปอร์เซนต์ของราคาบ้าน
คือ การกู้ครั้งแรกได้ 80%
และในการกู้ครั้งที่ 2 ได้ 20 เปอร์เซนต์
สาเหตุหนึ่งอาจเนื่องมาจากตลาดบ้านตอนนั้น ขยับราคาขึ้นกันข้ามวันข้ามคืน
ทางผู้ให้กู้ก็ชะล่าใจ คิดว่ายังไงราคาบ้านหลังซื้อแล้วคงมีมูลค่าตามขึ้นมาเอง
เงินที่ให้กู้ไปก็มีหลักประกันสูงขึ้นเรื่อยๆ สมมุติว่าซื้อบ้าน
เดือนพฤษภาคมนี้ ราคา 100,000 ดอลลาร์
ถัดมาอีก 3 เดือน ประมาณเดือนสิงหาคม บ้านมีราคาขึ้นเป็น 115,000 ดอลลาร์
ความเป็นไปได้ก็คือ แล้วปีหน้าล่ะ ก็จินตนาการกันไปว่าน่าจะเป็น
160,000 ดอลลาร์ มั้ง อันนี้เป็นเรื่องปกติค่ะ ใครที่มองเห็นการลงทุนตรงนี้เพราะการทำงานทั้งปีเฉลี่ยอาจจะอยู่ที่ห้าหมื่นต่อปี
บ้านที่เราซื้อไว้อยู่เฉยๆ ได้กำไรขึ้น 60,000 ดอลลาร์ ใครล่ะจะไม่สนใจ
อย่างไรก็ตาม
เรื่องของอนาคตไม่มีอะไรแน่นอน อาจจะตกงาน อาจจะเจ็บป่วยจนไม่สามารถทำงานได้
หรือทำงานได้น้อยลง หรืออะไรก็แล้วแต่ที่ทำให้ท่านไม่สามารถควบคุมการเงินได้อย่างแต่ก่อน
ในกรณีของบ้านที่มี 2nd Loan, กฏหมายล้มละลายสามารถช่วยลบล้าง หรือปลดหนี้
2nd Loan ได้ด้วย (ปลดหนี้ 1st Loan ไม่ได้เด็ดขาด ค่ะ ไม่มีกรณีเลยค่ะ )
การปลดหนี้ 2nd Loan เป็นเหมือนผลพลอยได้จากการทำล้มละลายโดยตรง
แต่ทั้งนี้ก็ทำได้ในบางกรณี หรือบางลักษณะคดีเท่านั้น ไม่ใช่ว่าทำได้ เหมือนกันทุกคน
ถ้าจะเปรียบเทียบให้เห็นอย่างง่ายๆ คือ
การจ้างช่างตัดเสื้อผ้าตัดเสื้อผ้าให้เราใส่ เสื้อของแต่ละคนจะตัดเท่าๆ
กันไม่ได้เพราะ ส่วนเว้าส่วนตรงของแต่ละคนจะต่างกัน
ตัดให้พอดีต้องวัดจากตัวจริงค่ะ ที่นี้คดีของใครก็ของใครจะไม่เหมือนกันซะทีเดียว
ดังนั้นทนายความที่ได้รับใบอนุญาตเท่านั้นที่จะให้คำแนะนำท่านได้ถูกต้องค่ะ
การปลดหนี้สินของ 2nd Mortgage
ได้จึงทำได้ตามกรณีหรือเงื่อนไขที่ประกอบไปด้วยหลักใหญ่ๆ คือ
1.
ต้องทำเป็น Chapter 13 อย่างที่เคยกล่าวให้ทราบว่า
ล้มละลายมีหลาย Chapter, คนที่ทำล้มละลาย Chapter 7 จึงไม่สามารถปลดหนี้ของ
2nd Loan ได้ เหตุผลอีกอย่างที่ Chapter 7 ทำการลบล้างหนี้ไม่ได้เพราะหนี้ของ 2nd
Loan เป็นหนี้ที่เกิดจากความสมัครใจ คือเราเจตนา หรือสมยอมก่อพันธะสัญญาหนี้ตัวนี้ขึ้นมาเอง
(Voluntary) อย่างไรก็ดี Chapter 7
สามารถปลดหนี้ที่ไม่สมัครใจได้เหมือนกัน เช่น Involuntary Lien ต่างๆ
ซึ่งอาจจะได้กล่าวในโอกาสต่อไป
2.
ราคาท้องตลาดของบ้าน (Fair Market Value) ต้องมีราคาน้อยกว่า 1st Loan หรือ
1st Mortgage ในขณะที่ยื่นฟ้องล้มละลาย
เช่น ถ้าวันยื่นฟ้องล้มละลาย
ลูกหนี้มีหนี้สินค้าง 1st Loan อยู่ 100,000 ดอลลาร์
ราคาท้องตลาดของบ้านต้องไม่ถึง 100,000 ดอลลาร์ จึงจะเข้าข่ายที่ทำได้
กรณีสมมุติว่าถ้าราคาท้องตลาด 100,001 ดอลลาร์ (คือเกินไปแค่ 1 ดอลลาร์เท่านั้น) ถามว่า
ศาลล้มละลายจะอะลุ้มอะล่วยให้ได้บ้างไหม คำตอบ คือ ไม่ได้ค่ะ
แค่หนึ่งดอลลาร์ หรือเหรียญเดียวก็ ไม่ได้ค่ะ ฉะนั้นก่อนที่ท่านจะตัดสินใจทำ
Chapter 13 นี้แนะนำเลยค่ะ ต้องให้ผู้ประกอบวิชาชีพที่มีใบอนุญาตประเมินราคาบ้าน
หรือ Licensed Home Appraiser
มาตีราคากันก่อนตัดสินทำล้มละลายในกรณีที่ท่านมีจุดประสงค์ที่จะปลดหนี้สินของ 2nd
Loan โดยตรง
และการตีราคาบ้านก็ต้องใช้ราคาที่เป็นอยู่ในขณะยื่นฟ้องล้มลาย
ถ้าฟ้องล้มละลาย ปี 2007 แล้วมาใช้ราคาบ้านปี 2009 ก็ไม่ได้เหมือนกัน
3.
ต้องเป็นบ้านที่ลูกหนี้อยู่อาศัยในฐานะเป็นเจ้าของบ้าน (Homeowner occupy)
ถ้าเป็นบ้านที่ลูกหนี้ไม่ได้อยู่อาศัยเอง หรือเป็นบ้านที่ให้เขาเช่า
ซึ่งอันนี้รวมถึงบ้านที่ไม่ได้ให้เช่าแต่เจ้าของไม่ได้อยู่เอง
เช่นบ้านที่ให้ญาติพี่น้องหรือใครอยู่โดย ไม่คิดค่าเช่า ก็จะนำมาขอปลดหนี้
2nd Loan ไม่ได้เหมือนกัน คิดอีกมุมหนึ่ง ถ้ากฎหมายเปิดโอกาสให้ปลดหมดทั้งบ้านอยู่เอง
และบ้านที่ไม่ได้อยู่เองสถาบันการเงินคงต้องล้มละลายกันมากกว่านี้แน่
อันที่จริงก็น่าเห็นใจสถาบันการเงินเขาอยู่เหมือนกัน
จริงอยู่เขาได้ดอกเบี้ยไปแต่เราก็ได้บ้านมาอยู่
แต่พอบ้านราคาลงเขาต้องยกหนี้ให้เราโดยไม่มีข้อแม้ เพราะกฎหมายล้มละลายให้
อำนาจไว้ลูกหนี้จึงได้รับสิทธิประโยชน์ข้อนี้จากกฎหมายล้มละลายโดยตรง
ข้อความข้างต้นไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายนะคะ
เป็นเพียงประสบการณ์ที่เล่าสู่กันฟัง ถ้าท่านอยากจะได้รับคำแนะนำทาง กฎหมาย
หรือต้องการปรึกษากับทนายความที่มีความรู้ความชำนาญในด้านกฏหมาย
และสามารถให้คำปรึกษา หรือช่วยเหลือ ท่านได้ สามารถโทรเข้ามาพูดคุยหรือโทรนัดหมายเพื่อเข้ามาพบได้ที่
213 736-1899